Penser l’investissement locatif au-delà des dispositifs Pinel et Denormandie
Les lois Pinel et Denormandie constituent deux dispositifs fiscaux avantageux dans le cadre de l’investissement locatif. Néanmoins, ces deux lois arrivent à échéance prochainement, et questionnent cette forme d’investissement au-delà.
Qu’est-ce que les lois Pinel et Denormandie ?
La loi Pinel est un dispositif qui donne droit à une réduction d’impôt à la suite d’un investissement locatif. Elle concerne le logement neuf : en construction, sur plan ou livré. La déduction est conditionnée par le respect de diverses conditions, notamment le respect d’un plafond de loyer mensuel par m². Cette loi a deux objectifs : elle favorise la construction de logements neufs tout en facilitant l’accès à ceux-là par un plafonnement des loyers. Les plafonds des loyers sont calculés en fonction de la zone (au nombre de 5), qui ont été réalisées au regard de la demande locative.
La loi Denormandie concerne de son côté l’investissement dans l’ancien et la rénovation. Elle s’applique sur une liste de communes définie en fonction de l’état de son parc immobilier. Cette loi vise notamment à renouveler l’état du logement des vieux centres-villes. Elle a aussi une portée sociale, puisqu’elle plafonne le revenu fiscal du locataire.
Quand est-ce qu’elles prennent fin ?
Créée en 2014, la loi PINEL était censée s’arrêter au 31 décembre 2021 mais elle a été prolongée jusqu’en 2024. Néanmoins il y a eu des modifications : si les avantages fiscaux resteront les mêmes en 2021 et en 2022, à partir de 2023 ceux-là seront réduits une première fois, puis une seconde en 2024 avant la fin de la loi au 31 décembre.
Du côté de la loi Denormandie, elle sera arrêtée au 31 décembre 2022, soit deux ans plus tôt.
Quelles perspectives au-delà ?
Les lois Pinel et Denormandie ne sont pas les seules lois qui favorisent l’investissement locatif. Loi de prédilection en ce qui concerne l’investissement dans le neuf, sa disparition de Pinel ne laisse pas l’investissement locatif au dépourvu. La fin de la loi Denormandie ne tari pas non plus l’intérêt pour la rénovation. Les deux grands dispositifs de l’investissement locatif restent en vigueur, à savoir le déficit foncier et la location meublée non professionnelle.
Le déficit foncier est un mécanisme qui permet de déduire les charges qui excèdent son revenu locatif. Si les charges du logement sont plus importantes que les loyers perçus, cela constitue un déficit foncier, qui peut être déduit du revenu fiscal du propriétaire. Le déficit foncier ne concerne cependant que le logement nu.
La location meublée non professionnelle (LMNP) concerne, comme son nom l’indique, la location meublée. Plusieurs régimes sont possibles. De la même façon qu’avec le déficit foncier, on peut, en investissant dans le logement pour le rénover ou le mettre en valeur, générer une déduction fiscale pour le propriétaire.
Les lois Pinel et Denormandie sont des dispositifs fiscaux très intéressants et assez spécifiques. Leur fin ne rend pas l’investissement locatif inintéressant, bien au contraire. Les dispositifs que sont le déficit foncier et la LMNP restent en vigueur, et garantissent l’intérêt de cette forme d’investissement.
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