Les 5 principales questions sur l’investissement locatif
L’investissement locatif est particulièrement en vogue ces dernières années et ce sujet soulève beaucoup de questions. Acheter un bien à des fins locatives constitue un excellent placement financier seulement si celui-ci est bien fait. Une multitude de questions s’offrent aux novices lorsqu’ils souhaitent mettre un pied dans l’investissement locatif. Nous allons donc répondre aux 5 principales questions sur le sujet.
Faut-il investir dans le neuf ou dans l’ancien ?
Investir dans le neuf peut à première vue offrir quelques avantages notamment sur le plan environnemental. À travers les nouvelles normes en vigueurs en raison de la multitude de passoires thermiques sur le marché de l’ancien. De plus, il est important de noter que lorsqu’on réalise un investissement dans le neuf, les charges affectées au bien sont souvent moins importantes les premières années en raison du très bon état du bâtiment. Mais attention tout de même au rattrapage de charges les prochaines décennies. D’un point de vue financier, on va retrouver des frais de notaire qui seront réduits, des travaux dans le bien moins présents. Attention tout de même à la rentabilité finale car en moyenne un bien neuf coûte 30% de plus qu’un bien ancien.
Tournons-nous maintenant vers l’investissement ancien qui séduit aujourd’hui la majorité des Français. Son véritable cachet, son histoire mais surtout sa rentabilité plus importante poussent de nouveaux investisseurs à miser sur l’ancien. En effet, une majorité des biens anciens sont situés au cœur de la ville ou dans des quartiers historiques bien situés et dans des zones attractives. Cela permet d’avoir une demande locative plus importante qu’en périphérie des villes. L’investissement dans l’ancien est soutenu et encouragé par l’Etat avec de nombreux dispositifs fiscaux (Loi Malraux, loi des Monuments Historiques, déficit foncier, etc). Enfin, l’investissement ancien permet de trouver des biens à rénover et qui par conséquent sont décoté du marché par le fait qu’il y est des travaux à effectuer.
Quel type de bien choisir pour son investissement locatif ?
Entre appartements, maisons, immeubles, commerces ou encore garages, le choix est compliqué quand on commence à se pencher sur l’investissement. En réalité, le choix du bien va dépendre d’une multitude de facteurs (économique, démographique, géographique, urbanistique, etc). Le budget va également jouer un rôle prépondérant dans le choix de la stratégie d’investissement.
Depuis quelques années, le marché immobilier havrais est dynamique. Le type de bien choisi va également dépendre de la ville dans laquelle vous souhaiteriez investir. Par exemple, la ville du Havre est propice à l’investissement de par le rendement locatif important que celle-ci peut offrir. Afin d’optimiser votre investissement locatif, il est essentiel d’analyser et de cibler le locataire type. Chaque ville a un profil qui ressort et il est primordial de le connaître. Le locataire type du Havre est un jeune couple avec enfants dont l’âge moyen est 30 ans. Ainsi, les appartements avec plusieurs pièces sont à privilégier afin de pouvoir répondre au mieux à la demande du marché.
Comment s’assurer d’un bien rentable ?
Rappelons tout d’abord que la notion de rendement locatif peut se définir comme la part des revenus locatifs annuels divisé par le montant global d’investissement (prix net vendeur, notaire, travaux, etc). Pour la majorité des investisseurs, il est essentiel de s’assurer d’un bon retour sur investissement. Pour cela, il est important de veiller à prendre un compte toutes les charges liées à l’acquisition et l’exploitation du bien. Ces charges sont : les charges de copropriété, la taxe fonci è re, l’assurance propriétaire non occupant ou encore la gestion locative éventuelle. La rentabilité sera très différente d’une ville à l’autre en fonction du prix de marché et de la tension locative. Plus ces 2 paramètres sont élevés, plus il sera facile de trouver un locataire. En résumé, le rendement d’une opération immobilière dépendra du risque plus ou moins important que l’investisseur est prêt à prendre.
Comment m’assurer que le locataire en place est un bon payeur ?
De nombreuses études montrent que le nombre de fraudes à la location ne cesse d’augmenter. En France, la concurrence entre les locataires est généralement rude et pousse certains à frauder quant au dossier de location avec notamment la falsification de documents. On compte aujourd’hui plus d’un locataire sur deux qui a déjà falsifi é des documents pour obtenir la location d’un bien immobilier. Le document le plus falsifié est le bulletin de salaire. Néanmoins, la loi encadre cette fraude et il est possible de plaider devant le tribunal pour fraude et le locataire risque jusqu’à 3 ans de prison et 45 000 euros d’amende.
La montée de ces fraudes s’explique en partie à cause de la concurrence, mais également à cause des assureurs. En effet de plus en plus de propriétaires déléguant et passant par des garanties, ces assureurs sont de plus en plus exigeants et le dossier doit être complet afin qu’ils ne puissent pas prendre de risques. Seulement 54 % des propriétaires proc è dent à des vérifications quant au dossier de location des locataires, ce qui reste tr è s peu voire trop peu et laisse place à un véritable marché à la falsification. Un locataire qui fraude est un locataire qui augmente le risque du loyer impayé.
En clair, afin de s’assurer que le locataire en place est un bon payeur, il demeure essentiel de procé der à un un certain nombre de vérifications afin de contrôler le sérieux de celui-ci et son aptitude à garantir le paiement du loyer. La mise en place d’un garant reste aujourd’hui l’une des solutions les plus utilisées et les plus fiables en cas de loyer non perçus.
Quels sont les avantages de faire gérer son bien par une agence ?
Faire gérer son investissement par une agence permet de ne pas se lancer tout seul vers l’inconnu. Les avantages de confier son investissement à une agence sont nombreux. A commencer par se faire accompagner par une équipe de professionnels qui pourront vous accompagner dans votre projet en fonction de vos attentes et de vos objectifs. Ginkimo vous propose un accompagnement sur-mesure et clé en main. De la définition du projet jusqu’à la mise en location du bien en passant par l’aménagement et la rénovation. Ginkimo se porte garant de votre projet et s’engage à en faire un véritable succès.