La plus-value immobilière : Comment ça marche ?
La plus-value immobilière se calcule en soustrayant le prix de vente par le prix d’acquisition. Si le résultat est positif alors vous avez réalisé une plus-value. Dans le cas contraire, si le résultat est négatif, vous avez réalisé une moins-value, autrement dit une perte. Que le bien soit neuf ou ancien, le calcul sera le même.
Quels types de biens sont concernés ?
- Conditions d’exonération :
- Résidence principale
- Vente de sa résidence secondaire pour la première fois sans être propriétaire de sa résidence principale au moins pendant 4 ans avant la cession. Et à condition de devenir propriétaire de sa résidence principale dans les 2 ans.
- Vente d’un bien ou que la part indivise soit inférieure à 15 000€.
- Conditions d’imposition :
- Résidence(s) secondaire(s)
- Biens locatifs
- Terrains
- Locaux commerciaux
- Part de SCPI ou SCI (société civile immobilière)
Comment calculer la plus-value immobilière ?
L’imposition sur la plus-value immobilière se compose d’un impôt (19%) et de prélèvements sociaux (17,2%) soit une imposition maximale de 36,2%.
Plus le bien sera détenu longtemps, moins votre imposition sera élevée. L’administration fiscale considérera une exonération complète de votre plus-value au bout de 30 ans de détention.
Pour bénéficier d’une exonération complète de l’impôt, il sera nécessaire de garder votre bien au minimum 22 ans. Le premier abattement de 6% interviendra à partir de la 6ème année, et cela chaque année jusqu’à la 22ème année.
Pour les prélèvements sociaux, il sera nécessaire de détenir son bien pendant au minimum 30 ans pour avoir une exonération complète. Le premier abattement de 1,65% interviendra à partir de la 6ème année chaque année, puis 1,60% la 22ème année, enfin 9% jusqu’à la 30ème année.
Notez également qu’une surtaxe à hauteur de 2 à 6% peut être envisagée si le montant de la plus-value est supérieure à 50 000 €. Cette plus-value s’applique sur toutes cessions d’immeubles hors terrains à bâtir.
Quels frais peut-on déduire sur la plus-value immobilière ?
Certains frais liés au prix d’acquisition (forfait de 7,5%) ou de vente pourront être déduits (frais de notaire, frais d’agence immobilière, diagnostics, droits de mutation, etc).
Les travaux d’aménagement, agrandissement ou reconstruction pourront également être déduits à condition que le bien soit détenu au minimum depuis 5 ans. Cette déduction sera réalisée à partir du montant réel (à partir des factures) ou soumit à un forfait à hauteur de 15% du montant d’acquisition. Retrouvez ici la liste des travaux déductibles.
Exemple :
Détermination du prix de vente d’un bien :
250 000€ – 500€ (Facture frais de diagnostic) = 249 500 €
Détermination du prix d’achat du bien :
180 000€ + 7,5% (frais d’acquisition) + 15% (forfait travaux) = 220 500€
Dans notre exemple, le montant des travaux sera de 20 000€, il était donc plus intéressant de prendre le forfait de 15% sur le prix d’acquisition, soit 27 000€.
La plus-value immobilière sera ainsi : 249 500 – 220 500 = 29 000€
5èmeannée | 10ème | 15ème | 20ème | 25ème | 30ème |
10 498€ | 8 434€ | 6 369€ | 4 305€ | 3 352€ | 0€ |
Le notaire s’occupera de la déclaration de la plus-value immobilière. Dans le cadre d’un investissement locatif, il sera possible de ne pas payer d’impôt sur la plus-value. Pour ce faire, il est important de se faire conseiller par un professionnel. Ginkimo, spécialiste de l’investissement locatif clé en main pourra vous accompagner dans vos projets.