La plus-value immobilière : Comment ça marche ?

La plus-value immobilière se calcule en soustrayant le prix de vente par le prix d’acquisition. Si le résultat est positif alors vous avez réalisé une plus-value. Dans le cas contraire, si le résultat est négatif, vous avez réalisé une moins-value, autrement dit une perte. Que le bien soit neuf ou ancien, le calcul sera le même.

Quels types de biens sont concernés ?

• Conditions d’exonération :
• Résidence principale
• Vente de sa résidence secondaire pour la première fois sans être propriétaire de sa résidence principale au moins pendant 4 ans avant la cession. Et à condition de devenir propriétaire de sa résidence principale dans les 2 ans. 
• Vente d’un bien ou que la part indivise soit inférieure à 15 000€.

• Conditions d’imposition : 
• Résidence(s) secondaire(s)
• Biens locatifs 
• Terrains
• Locaux commerciaux
• Part de SCPI ou SCI (société civile immobilière)

Comment calculer la plus-value immobilière ?

L’imposition sur la plus-value immobilière se compose d’un impôt (19%) et de prélèvements sociaux (17,2%) soit une imposition maximale de 36,2%. 

Plus le bien sera détenu longtemps, moins votre imposition sera élevée. L’administration fiscale considérera une exonération complète de votre plus-value au bout de 30 ans de détention. 

Pour bénéficier d’une exonération complète de l’impôt, il sera nécessaire de garder votre bien au minimum 22 ans. Le premier abattement de 6% interviendra à partir de la 6^ème année, et cela chaque année jusqu’à la 22^ème année. 

Pour les prélèvements sociaux, il sera nécessaire de détenir son bien pendant au minimum 30 ans pour avoir une exonération complète. Le premier abattement de 1,65% interviendra à partir de la 6^ème année chaque année, puis 1,60% la 22^ème année, enfin 9% jusqu’à la 30^ème année. 

Notez également qu’une surtaxe à hauteur de 2 à 6% peut être envisagée si le montant de la plus-value est supérieure à 50 000 €. Cette plus-value s’applique sur toutes cessions d’immeubles hors terrains à bâtir. 

Quels frais peut-on déduire sur la plus-value immobilière ?

Certains frais liés au prix d’acquisition (forfait de 7,5%) ou de vente pourront être déduits (frais de notaire, frais d’agence immobilière, diagnostics, droits de mutation, etc).

Les travaux d’aménagement, agrandissement ou reconstruction pourront également être déduits à condition que le bien soit détenu au minimum depuis 5 ans. Cette déduction sera réalisée à partir du montant réel (à partir des factures) ou soumit à un forfait à hauteur de 15% du montant d’acquisition. Retrouvez ici la liste des travaux déductibles.

Exemple :

Détermination du prix de vente d’un bien : 

250 000€ – 500€ (Facture frais de diagnostic) = 249 500 €

Détermination du prix d’achat du bien : 

180 000€ + 7,5% (frais d’acquisition) + 15% (forfait travaux) = 220 500€

Dans notre exemple, le montant des travaux sera de 20 000€, il était donc plus intéressant de prendre le forfait de 15% sur le prix d’acquisition, soit 27 000€.

La plus-value immobilière sera ainsi : 249 500 – 220 500 = 29 000€

Le notaire s’occupera de la déclaration de la plus-value immobilière. Dans le cadre d’un investissement locatif, il sera possible de ne pas payer d’impôt sur la plus-value. Pour ce faire, il est important de se faire conseiller par un professionnel. Ginkimo, spécialiste de l’investissement locatif clé en main pourra vous accompagner dans vos projets.