90 % des personnes n’ont pas une stratégie claire quand il cherche un investissement locatif !

Et ils perdent souvent des centaines d’heures à chercher un bien qu’ils ne trouveront pas…

Avec la bonne méthode, tu peux diviser par 10 ton temps de recherche. À partir de là, il est évident que tu vas avancer plus rapidement dans la construction de ton patrimoine !

On te délivre les 5 étapes clés pour créer sa propre stratégie d’investissement en immobilier: 

ÉTAPE 1 – Contacter ton banquier 

Quand on démarre dans l’investissement, il est crucial de savoir combien tu peux emprunter. Trop d’investisseurs me disent : « Je veux investir entre 200k et 300k euros« . Il faut que tu puisses savoir à 10 ou 15% près les fonds que tu veux mettre. La stratégie n’est pas la même à 100k ou à 150k €. 
 

Si tu arrives à avoir un accord de principe de financement de ta banque c’est le mieux, cela va te permettre d’avoir un levier de négociation face au propriétaire, surtout en ce moment … !

ÉTAPE 2 – Définir son rendement 

Pour rappel, le rendement est un indicateur financier qui va te permettre de te donner une idée de combien tu peux gagner d’argent chaque mois par rapport à un montant d’investissement réalisé !

Exemple : Tu souhaites investir 100 000 € (tout frais inclus) dans un bien et que celui-ci te rapporte 10 000 € par an. Le rendement (brut) sera alors de 10 %. 

En France, en moyenne le rendement brut est de 5,9%. Mais il est important de garder en tête que le rendement est corrélé à la situation géographique du bien et au risque que tu souhaites prendre. Par exemple investir à Lyon, Paris ou Bordeaux comporte de faibles risques par le fait que cela soit des bons secteurs géographiques. 

L’indicateur qui permet de savoir si la localisation est bonne est le prix au mètre carré de la ville. Un prix moyen en dessous de 1000€/m2 est considéré comme potentiellement risqué, 2 000€/m2 moyennement risqué et plus de 3 000€/m2 peu risqué (Attention : dans certaines villes, il existe des écarts de prix significatifs entre quartiers).

💡 Des sites comme meilleursagents.com ou seloger.com permettent de connaître les prix moyens. 

Une fois que tu as compris cela, il faut que tu identifies les villes proches de chez toi (max une heure 1/2) et que tu regardes si c’est vraiment rentable. Pour cela il est nécessaire que tu maîtrises à la perfection le calcul du rendement : 

   Rendement brut : Loyers annuels (hors charges) / Coût global (prix HAI + notaire + travaux)   

De manière générale, un rendement brut inférieur à 8 % ne permettra pas de dégager un excédent de trésorerie (appelé aussi cash-flow) chaque mois. Pour notre calcul, nous prenons les conditions « classiques » de crédit : 10 % d’apport (sur le projet global) avec une durée de remboursement sur 20 ans. 

ÉTAPE 3 – Choisir une localisation  

Si tu veux un rendement important (minimum 8%), il va falloir aller dans des villes où les prix sont attractifs, avec des prix au mètre carré inférieurs à 1 500€. Rassure toi, il en existe des milliers en France et sûrement pas si loin de chez toi ! 

Peu importante ta stratégie d’investissement en immobilier, il est important de savoir quelles villes sont les plus propices pour de l’investissement locatif, il y a 4 éléments que je regarde systématiquement : 

• La croissance démographique : l’augmentation de la population est souvent un signe positif car cela se traduit par une croissance de la demande potentielle de logements locatifs. 

• Taux de chômage : une ville dynamique, c’est des opportunités d’emplois dans le secteur (taux de chômage moyen en France 7,1%).

• Le marché immobilier : en moyenne en France, 1 logement sur 2 est occupé par un occupant locataire, on parle alors de taux de demande locative. Une ville où le taux est inférieur à 30% peut être jugé très risqué. Il est aussi important de regarder la répartition de cette demande locative. Est-ce plutôt pour des petits ou grands logements ?

• Le développement de la ville : il est important de considérer la politique d’urbanisme de la ville : est-t-elle dans une stratégie de développement ? Il est possible de regarder les futurs projets de la ville, en matière de transports, d’éducation ou de travail. 

ÉTAPE 4 – Choisir un quartier

Normalement, si tu as bien fait ton travail de recherche, tu as identifié les lieux dynamiques de la ville et les projets de développement. Il peut être intéressant d’adapter sa stratégie en fonction du secteur pour augmenter au maximum le rendement. N’oublie jamais que si tu es sur un marché immobilier bien identifié tu pourras louer rapidement et plus cher ton logement. C’est une question d’offres et de demandes ! 
 

Par exemple, les projets de colocation ou les petites surfaces dans les quartiers universitaires sont intéressants. En ce qui concerne les quartiers touristiques, on peut privilégier la location courte durée. Enfin, dans un quartier plutôt familial, regarder pour des plus grandes surfaces de type 3 ou 4 pièces. 

ÉTAPE 5 – Aller sur tous les portails d’annonces

Que cela soit sur Leboncoin, Seloger, Bienici ou encore PAP, il est important de consulter un maximum d’annonces par rapport à la ville, le quartier, le budget et le rendement que tu as défini. Grâce aux étapes d’avant, tu pourras identifier plus facilement le type de biens qui t’intéressent, n’hésite pas à organiser des visites afin de te rendre compte de tes propres yeux et d’affiner tes critères ! Il est tout de même important de garder en tête il y a pas une meilleure stratégie d’investissement en immobilier mais que cela dépend de votre situation et de vos objectifs. Déléguer son investissement locatif grâce à des solutions clé en main comme Ginkimo peut vous aider à avancer.